Por Jhônatas Lima – Advogado
Imagine a seguinte situação: você vendeu seu apartamento, o comprador já está morando nele, mas a escritura ainda não foi registrada no cartório de imóveis. De repente, chega uma cobrança do condomínio com valores atrasados. Quem deve pagar: você, que ainda é o dono no papel, ou o comprador, que está usando o imóvel?
Essa dúvida é mais comum do que parece e tem gerado muita confusão entre vendedores, compradores e condomínios. A boa notícia é que o Superior Tribunal de Justiça já estabeleceu regras claras para resolver essa questão.
Primeiramente, é preciso entender que a responsabilidade depende de duas situações principais. Se o comprador já está morando no apartamento e o condomínio sabe que houve a venda, então é o comprador quem deve pagar as despesas condominiais daquele período. Nesse caso, o vendedor não pode ser cobrado por essas contas, mesmo que seu nome ainda conste como proprietário no registro de imóveis.
Por outro lado, se o comprador ainda não entrou no imóvel ou se o condomínio não foi informado sobre a venda, a responsabilidade continua sendo do vendedor. Afinal, para o condomínio, é como se nada tivesse mudado.
Um detalhe importante: não faz diferença se o contrato de compra e venda foi registrado ou não no cartório. O que realmente importa é quem está usando o imóvel e se o condomínio está ciente da transação. O registro serve para dar segurança jurídica à compra, mas não é ele que define quem deve pagar o condomínio.
Agora vem um ponto que surpreende muita gente: mesmo que o comprador seja o responsável por pagar, o apartamento pode ser penhorado para quitar a dívida, ainda que o nome do vendedor esteja no registro. Parece injusto à primeira vista, mas há uma explicação jurídica para isso.
As despesas de condomínio têm uma natureza especial, chamada pelos advogados de obrigação “propter rem”, expressão em latim que significa “por causa da coisa”. Em palavras simples, a dívida está grudada no imóvel, não na pessoa. É como se o apartamento fosse, ao mesmo tempo, quem gera a conta e quem garante o pagamento.
Para entender melhor, existe uma teoria que separa duas coisas: quem deve pagar e quem responde com seus bens. Quem deve pagar é aquele que está se beneficiando do imóvel, ou seja, quem mora nele. Mas quem responde com o bem é o proprietário registrado, porque a lei considera que o apartamento é a garantia natural dessa dívida.
Isso significa que o condomínio pode escolher cobrar do comprador, do vendedor ou de ambos. Se cobrar apenas do comprador e ele não tiver dinheiro ou outros bens, o apartamento ainda pode ser penhorado para pagar a dívida, mesmo estando registrado em nome do vendedor.
Essa regra pode parecer dura, mas tem uma razão de ser. Se não fosse assim, muitos condomínios ficariam sem receber, especialmente nos casos em que o comprador está adquirindo seu primeiro imóvel e não tem outros bens para garantir o pagamento. O resultado seria deixar todos os demais moradores no prejuízo, já que as despesas do condomínio são rateadas entre todos.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça julgou um caso emblemático que ilustra bem essa situação. Uma companhia de habitação popular havia vendido um apartamento em mil novecentos e oitenta e cinco, mas nunca registrou a escritura. Décadas depois, o condomínio cobrou as taxas atrasadas apenas do comprador. Como ele não conseguiu pagar, pediram a penhora do apartamento, que ainda estava registrado em nome da companhia.
A companhia recorreu, alegando que não poderia ter seu bem penhorado porque nem sequer tinha participado do processo. O tribunal, porém, manteve a penhora, explicando que apenas aquele apartamento específico poderia ser usado para pagar a dívida, mas nenhum outro bem da companhia. Além disso, garantiu o direito de defesa à proprietária registrada na fase de execução.
A decisão deixou claro que as regras estabelecidas anteriormente não podem ser interpretadas ao pé da letra, ignorando a natureza especial dessas dívidas. É preciso encontrar um equilíbrio entre proteger quem vendeu o imóvel e garantir que o condomínio consiga receber o que lhe é devido.
Na prática, o que isso significa para quem está comprando ou vendendo um imóvel? Primeiro, se você está vendendo, não pense que está livre das responsabilidades só porque entregou as chaves. Enquanto a escritura não for registrada em nome do comprador, seu apartamento ainda pode responder por dívidas condominiais, mesmo que você já não more mais lá.
Segundo, se você está comprando, saiba que a responsabilidade de pagar o condomínio passa para você assim que entrar no imóvel, independentemente do registro. Portanto, inclua no contrato uma cláusula clara sobre quem pagará essas despesas e exija uma certidão negativa de débitos condominiais antes de fechar o negócio.
Terceiro, e talvez mais importante, não demore para registrar a escritura. Além de te dar segurança jurídica sobre a propriedade, o registro evita confusões sobre responsabilidades e protege tanto comprador quanto vendedor de cobranças indevidas.
Por fim, se você é síndico ou faz parte da administração de um condomínio, fique atento às vendas que acontecem no prédio. Quando souber de uma transação, peça uma notificação formal dos novos responsáveis. Isso facilitará futuras cobranças e evitará processos desnecessários.
Em resumo, a lei busca proteger o interesse coletivo do condomínio, garantindo que as despesas sejam pagas por quem se beneficia dos serviços, mas sem deixar o credor sem garantias. Compreender essas regras é fundamental para evitar surpresas desagradáveis e resolver conflitos de forma justa para todas as partes envolvidas.
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